マンション管理費等
マンションの管理費や修繕積立金は一般的には管理規約に定められて、毎月一定金額が徴収されます。管理費や修繕積立金はマンションの修繕・管理や大規模修繕に使われ、計画的な修繕・管理はマンションの価値を維持し、向上させる上では必要不可欠であり、管理費等はその財政基盤となるものですので非常に重要です。
管理費等の滞納が発生した場合は、まず請求書などの文書や電話で督促をすることになります。本来はこの段階でしっかり対応して解決していくことが、滞納者と管理組合の双方にとってメリットが大きく、合理的です。しかし、任意の話し合いでは解決出来ない場合もあり、支払督促や少額訴訟、通常訴訟などの裁判手続きによらなければならない場合も少なからず発生しています。この場合、どの手続を選択するかは事案によって異なります。例えば、所在不明の滞納者に対しては支払督促や少額訴訟は起こせませんが、通常訴訟は提訴できます。少額訴訟には回数や金額の制限があります。どの手続を選択するかは、個別の事情や手続の特徴を鑑み、管理組合内でしっかり合意形成していく事が大切です。
個別の事情や手続の特徴に関しては電話またはメールにてご相談下さい。
管理費等請求事件
滞納管理費等の対処法は、まず、事前に管理費等に関するルール作りをしておく事が肝要です。管理規約を平成１６年改正の標準管理規約に準拠させておく事で、遅延損害金や違約金の定めを取り込み、あらかじめ滞納した場合のペナルティーを決めておく事は有効な対策の一つと言えるでしょう。また、法的措置が必要な場合にとりうる対処法及びその特徴は以下のとおりです。
(1)民事調停
裁判所においてする調停手続、相手方に出廷させる強制力はない。
(2)先取特権に基づく執行
区分所有法７条に定められた担保物権
※訴訟等の法的手続きを得ずに証明文書によりいきなり執行できる。
※先取特権者はまず動産に対して執行し、不足が生じた場合にのみ不動産に対して執行できる。
※登記された抵当権等に対しては、登記されていない先取特権は優先できない。
先取特権の物上代位（民法第３０４条）
目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭等に対しても行使できる。→行使するには金銭等が債務者に引き渡される前に差押える必要がある。
(3)支払督促
原則として、債務者の住所地を管轄する簡易裁判所の書記官に対して申し立てる。
所在不明者に対する申立ては却下される。
少額訴訟と異なり金額や回数の制限はない。
支払督促に対する異議が申し立てられると、債務者の住所地を管轄する裁判所に訴えの提起があったものとみなされる。
(4)少額訴訟
簡易裁判所においてする原則１期日のみで審理する訴訟手続。
所在不明者に対してはできない（通常訴訟に移行する）。
訴額（滞納金額＋違約金等、遅延損害金は含まない。）の上限は６０万円。
同じ裁判所において１年間に１０回までの回数制限がある。
被告の申し出があると、通常訴訟に移行しなければならない。
(5)通常訴訟
所在不明者に対しても、公示送達という方法により訴えることができる。
金額、回数、相手の住所地などを考慮する必要はない。
(6)配当要求
区分所有権に対する担保権の実行や強制執行手続においては最終的に配当がなされることが予定されており、先取特権を有する者は配当要求をすることで、この配当に参加することができる。また、組合員が破産した場合などは破産管財人に対し債権届出をすることで破産財団からの配当に参加することができる。どちらも期限内に要求又は届出する必要があり、また、必ずしも配当が得られるとは限らない。
(7)区分所有法第５９条に基づく競売請求
区分所有法第５９条に基づく競売には無剰余取消しの適用はないとされている。
要件は非常に厳しく（共同生活上の障害が著しく他の方法では解決困難な事例で、区分所有者及び議決権の４分の３以上の多数決議、事前の弁明機会を与えること）、予納金も高額になることが予想される。
マンション管理のページもご参照下さい。→ マンション管理 |
各種手続き
